Ein geerbtes Haus bringt Papierkram in einer Zeit, in der der Kopf woanders ist: Grundbuch, Erbengemeinschaft, Finanzamt, und irgendwann die Frage, was aus der Immobilie werden soll. Wir ordnen das mit Ihnen, Schritt für Schritt, mit einer Wertermittlung auf amtlicher Datenbasis.
Kostenlose ImmobilienbewertungUnverbindlich und kostenfrei. Auch für Erbengemeinschaften: ein Wert, den alle nachvollziehen können.
Mehr als die Hälfte aller Erbschaften in Deutschland enthält eine Immobilie. Die meisten Erben stehen damit zum ersten Mal vor Fragen, die sonst nie vorkommen: Wer darf verkaufen? Was will das Finanzamt? Was ist das Haus überhaupt wert? Und was, wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben?
Der Verkauf geerbter Immobilien ist einer unserer Schwerpunkte, gewachsen aus über 490 Vermittlungen seit 2010 am Niederrhein. Diese Erfahrung sagt: Fast alle diese Fragen lassen sich in einer sinnvollen Reihenfolge klären, ohne Zeitdruck und ohne Streit. Verkauft wird erst, wenn die Grundlagen stehen. Genau in dieser Reihenfolge gehen wir die Schritte im Folgenden durch.
Für Rechts- und Steuerfragen im Einzelfall gehören Notar und Steuerberater an Ihre Seite; wir übernehmen den Immobilienteil und arbeiten beiden sauber zu.
Bei einem notariellen Testament mit Eröffnungsniederschrift braucht es meist keinen Erbschein. Gab es nur ein handschriftliches oder kein Testament, beantragen Sie den Erbschein beim Nachlassgericht.
Für den Verkauf selbst ist die Umschreibung auf die Erben nicht zwingend; mit dem Erbnachweis geht es oft direkt an den Käufer. Wer nicht zeitnah verkauft, nutzt die gebührenfreie Berichtigung innerhalb von zwei Jahren.
Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Versicherungen, laufende Verträge. Fehlendes beschaffen wir bei Ämtern und Verwaltungen, das gehört zu unserer Arbeit.
Ein begründeter Wert auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte ist die Grundlage für jede Entscheidung: verkaufen, behalten, auszahlen, und für das Gespräch mit dem Finanzamt.
Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Solange sich alle einig sind, ist das kein Problem; schwierig wird es, wenn einer verkaufen will, eine andere vermieten und der Dritte das Haus selbst nutzen möchte. Aus unserer Praxis hilft dann vor allem eines: ein Wert, den niemand anzweifeln muss. Deshalb arbeiten wir mit amtlichen Bodenrichtwerten und echten Vergleichsdaten vom Niederrhein und legen die Herleitung offen.
Auf dieser Grundlage lassen sich die drei üblichen Wege sauber durchrechnen: der gemeinsame freie Verkauf mit Teilung des Erlöses, die Übernahme durch einen Erben mit Auszahlung der übrigen, oder das gemeinsame Behalten und Vermieten. Die Teilungsversteigerung, also der Zwangsverkauf über das Gericht, ist der letzte Ausweg: Sie erzielt häufig weniger als der freie Verkauf und zerschneidet dabei oft auch das Familienverhältnis. In fast allen Fällen, die wir begleitet haben, war sie vermeidbar.
Zuletzt geprüft und aktualisiert am 13.08.2026; Freibeträge nach § 16 ErbStG, Familienheim nach § 13 ErbStG, Veräußerungsfrist nach § 23 EStG, Wertnachweis nach § 198 BewG, Verkauf ohne Voreintragung nach § 40 GBO. Diese Hinweise ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung; verbindlich beraten Steuerberater und Notar.
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit gerichtlicher Eröffnungsniederschrift vor, akzeptiert das Grundbuchamt diese Unterlagen in der Regel anstelle eines Erbscheins. Gab es nur ein handschriftliches oder gar kein Testament, führt der Weg über den Erbschein beim Nachlassgericht. Eine vorherige Umschreibung des Grundbuchs auf die Erben ist für den Verkauf nicht zwingend: Mit dem Erbnachweis können Erben direkt an den Käufer übertragen. Finanziert der Käufer über eine Grundschuld, verlangen Grundbuchämter die Voreintragung der Erben allerdings häufig doch; und wer nicht zeitnah verkauft, sollte die gebührenfreie Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall nutzen.
Als Erbe übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, fällt auf den Verkaufsgewinn keine Einkommensteuer an. Bei geerbten Elternhäusern ist die Zehnjahresfrist deshalb sehr häufig längst abgelaufen. Verbindlich klärt das Ihr Steuerberater.
Verkaufen kann eine Erbengemeinschaft nur gemeinsam. In der Praxis hilft ein neutraler Dritter: eine nachvollziehbare Wertermittlung auf amtlicher Datenbasis nimmt der Diskussion den Streit um den Preis, danach lassen sich Auszahlung einzelner Erben oder gemeinsamer Verkauf sauber rechnen. Die Teilungsversteigerung ist der letzte Ausweg und erzielt häufig weniger als der freie Verkauf; sie lässt sich fast immer vermeiden.
In Nordrhein-Westfalen ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, die hälftig zwischen Käufer- und Verkäuferseite geteilt wird. Sie wird erst mit notariellem Kaufvertrag fällig. Wertermittlung und Beratung vorab sind bei uns kostenfrei und unverbindlich; das gilt auch für Erbengemeinschaften mit mehreren Beteiligten.
Für den Verkauf selbst gibt es keine Frist. Zwei Termine sollten Sie kennen: Die Ausschlagung der Erbschaft ist in der Regel nur innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall möglich (sechs Monate, wenn Erblasser oder Erbe im Ausland waren), und die gebührenfreie Grundbuchberichtigung gilt zwei Jahre ab dem Erbfall. Alles Weitere darf in Ihrem Tempo geschehen; ein leerstehendes Haus kostet allerdings laufend Geld und sollte nicht jahrelang unentschieden bleiben. Übrigens: Auch bei einer Trennung oder Scheidung gelten viele dieser Punkte in ähnlicher Form.
Die kostenlose Bewertung rechnet mit amtlichen Bodenrichtwerten aus BORIS NRW und echten Vergleichsdaten, nicht mit Portal-Schätzungen. Auf Wunsch folgt die kostenfreie Einschätzung vor Ort, auch gemeinsam mit allen Miterben.
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