Ein geerbtes Haus bringt Papierkram in einer Zeit, in der der Kopf woanders ist: Grundbuch, Erbengemeinschaft, Finanzamt, und irgendwann die Frage, was aus der Immobilie werden soll. Wir ordnen das mit Ihnen, Schritt für Schritt, mit einer Wertermittlung auf amtlicher Datenbasis.
Kostenlose ImmobilienbewertungUnverbindlich und kostenfrei. Auch für Erbengemeinschaften: ein Wert, den alle nachvollziehen können.
Mehr als die Hälfte aller Erbschaften in Deutschland enthält eine Immobilie. Die meisten Erben stehen damit zum ersten Mal vor Fragen, die sonst nie vorkommen: Wer darf verkaufen? Was will das Finanzamt? Was ist das Haus überhaupt wert? Und was, wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben?
Der Verkauf geerbter Immobilien ist einer unserer Schwerpunkte, gewachsen aus über 490 Vermittlungen seit 2011 am Niederrhein. Diese Erfahrung sagt: Fast alle diese Fragen lassen sich in einer sinnvollen Reihenfolge klären, ohne Zeitdruck und ohne Streit. Verkauft wird erst, wenn die Grundlagen stehen. Genau in dieser Reihenfolge gehen wir die Schritte im Folgenden durch.
Für Rechts- und Steuerfragen im Einzelfall gehören Notar und Steuerberater an Ihre Seite; wir übernehmen den Immobilienteil und arbeiten beiden sauber zu.
Bei einem notariellen Testament mit Eröffnungsniederschrift braucht es meist keinen Erbschein. Gab es nur ein handschriftliches oder kein Testament, beantragen Sie den Erbschein beim Nachlassgericht.
Für den Verkauf selbst ist die Umschreibung auf die Erben nicht zwingend; mit dem Erbnachweis geht es oft direkt an den Käufer. Wer nicht zeitnah verkauft, nutzt die gebührenfreie Berichtigung innerhalb von zwei Jahren.
Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Versicherungen, laufende Verträge. Fehlendes beschaffen wir bei Ämtern und Verwaltungen, das gehört zu unserer Arbeit.
Ein begründeter Wert auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte ist die Grundlage für jede Entscheidung: verkaufen, behalten, auszahlen, und für das Gespräch mit dem Finanzamt.
Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Solange sich alle einig sind, ist das kein Problem; schwierig wird es, wenn einer verkaufen will, eine andere vermieten und der Dritte das Haus selbst nutzen möchte. Aus unserer Praxis hilft dann vor allem eines: ein Wert, den niemand anzweifeln muss. Deshalb arbeiten wir mit amtlichen Bodenrichtwerten und echten Vergleichsdaten vom Niederrhein und legen die Herleitung offen.
Auf dieser Grundlage lassen sich die drei üblichen Wege sauber durchrechnen: der gemeinsame freie Verkauf mit Teilung des Erlöses, die Übernahme durch einen Erben mit Auszahlung der übrigen, oder das gemeinsame Behalten und Vermieten. Die Teilungsversteigerung, also der Zwangsverkauf über das Gericht, ist der letzte Ausweg: Sie erzielt häufig weniger als der freie Verkauf und zerschneidet dabei oft auch das Familienverhältnis. In fast allen Fällen, die wir begleitet haben, war sie vermeidbar.
Die kurze Antwort überrascht die meisten: niemandem gehört ein Drittel des Hauses. Der Nachlass gehört allen gemeinsam, als ungeteiltes Ganzes (§ 2032 BGB). Man kann also nicht „seinen Teil“ verkaufen und auch nicht das Dachgeschoss beanspruchen. Was jeder Erbe hat, ist ein Anteil am gesamten Nachlass, und der ist etwas anderes als ein Anteil an der Immobilie. Aus dieser einen Unterscheidung folgt fast alles, was in Erbengemeinschaften zu Streit führt.
Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich beraten Notar und Fachanwalt; unsere Aufgabe ist der Immobilienteil und die Zahl, auf die sich alle einigen können.
Es gibt keinen richtigen Weg für alle. Es gibt einen, der zu Ihrer Familie passt. Diese vier stehen zur Wahl, ehrlich gegenübergestellt.
Alle Erben verkaufen zusammen an einen Dritten, der Erlös wird nach Anteilen geteilt. Der Regelfall, und in aller Regel der Weg mit dem höchsten Ergebnis, weil der freie Markt den Preis macht und nicht ein Gerichtstermin.
Ein Erbe behält die Immobilie und zahlt die anderen aus. Häufig dort, wo ein Kind schon im Haus wohnt oder einziehen möchte. Der Übernehmende braucht Eigenkapital oder eine Finanzierung über die Auszahlungssumme.
Ein Erbe verkauft seinen Anteil am Nachlass, notariell, ohne Zustimmung der übrigen. Miterben können binnen zwei Monaten ihr Vorkaufsrecht ziehen. Der einzige Ausstieg, den ein Einzelner allein gehen kann.
Ein Erbe lässt die Immobilie über das Amtsgericht versteigern, der Erlös tritt an ihre Stelle. Erzwingbar von jedem Einzelnen, und deshalb häufig eher Drohkulisse als ernsthafter Plan.
Die häufigste Frage, und die, bei der am meisten Halbwissen unterwegs ist. Deshalb einmal komplett durchgerechnet, mit Zahlen, wie sie am linken Niederrhein tatsächlich vorkommen: ein Elternhaus in Duisburg-Rheinhausen, Baujahr 1968, 130 m² Wohnfläche, 420 m² Grundstück, drei Geschwister erben zu gleichen Teilen, eines möchte das Haus behalten.
Wer übernimmt, trägt zusätzlich das Restdarlehen von 40.000 € weiter und braucht damit rund 245.000 € an Eigenkapital oder Finanzierung. Der Marktwert von 340.000 € ist ein Rechenbeispiel, kein Angebot; der Bodenwertanteil orientiert sich an den Bodenrichtwerten für Rheinhausen und Kaldenhausen (BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg).
Ein Punkt, der oft übersehen wird und bares Geld spart: Übernimmt ein Miterbe das Grundstück zur Teilung des Nachlasses, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). In Nordrhein-Westfalen liegt der Satz bei 6,5 Prozent; im Beispiel oben wären das über 22.000 €, die nicht anfallen. Kauft dagegen ein Dritter, zahlt dieser regulär.
Ob 340.000 € für Ihr Haus realistisch sind, sagt Ihnen keine Online-Schätzung verlässlich. Wir rechnen es Ihnen aus, auf amtlicher Datenbasis und mit offener Herleitung, damit die Zahl in der Familie Bestand hat. Den amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Adresse können Sie vorab selbst über unsere Bodenrichtwert-Auskunft abfragen.
Wer ein Haus in Duisburg erbt, erbt keinen bundesweiten Durchschnitt. Zwischen den Stadtteilen im Duisburger Westen liegen bei den amtlichen Bodenrichtwerten Unterschiede, die sich auf ein normales Grundstück schnell zu einem fünfstelligen Betrag summieren: In der Homberger Rheinpreußensiedlung stehen zum Stichtag 01.01.2026 rund 270 €/m², in Kaldenhausen und Rheinhausen bis zu 340 €/m² (BORIS NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg). Auf die 420 m² aus unserem Rechenbeispiel sind das rund 29.000 € Unterschied, allein durch die Lage, bei ansonsten gleichem Haus.
Dazu kommt, dass Bodenrichtwerte nach Nutzung getrennt geführt werden und innerhalb eines Stadtteils von Zone zu Zone springen können. Zwei Häuser, die sich zu Fuß in fünf Minuten erreichen, können deshalb in verschiedenen Richtwertzonen liegen. Genau daran scheitern Online-Rechner: Sie arbeiten mit Postleitzahlen und Angebotspreisen aus Portalen, nicht mit der Zone, in der das geerbte Haus tatsächlich steht. Für ein Gespräch in der Familie mag eine Portal-Schätzung reichen, für eine Auszahlung unter Geschwistern reicht sie nicht.
Der Bodenwert ist dabei nur die eine Hälfte. Bei einem Haus aus den sechziger Jahren entscheiden Zustand, Grundriss, Heizung und Energieausweis darüber, ob es sich einem Selbstnutzer oder nur noch einem Sanierer verkaufen lässt, und das trennt den Preis stärker als jede Adresse. Zu erben heißt oft, ein Haus zu übernehmen, in dem seit zwanzig Jahren nichts Größeres passiert ist. Das ist kein Makel, es muss nur in der Zahl stehen, sonst platzt sie später beim Käufer.
Deshalb sehen wir uns geerbte Häuser vor Ort an, statt sie aus der Ferne zu schätzen. Wir kennen die Stadtteile im Duisburger Westen und den angrenzenden Moerser Raum aus über 490 Vermittlungen seit 2011 und wissen, welche Straßenzüge sich verkaufen und welche Argumente Käufer hier tatsächlich überzeugen. Das Ergebnis ist eine Zahl mit offener Herleitung, die auch der skeptische Miterbe prüfen kann, und die vor dem Finanzamt Bestand hat.
Jeder einzelne Miterbe kann sie beantragen, und genau das macht sie zur schwersten Waffe in festgefahrenen Familien. Wer sie androht, sollte allerdings wissen, worauf er sich einlässt; und wer sie angedroht bekommt, sollte wissen, dass ein Antrag noch lange kein Zuschlag ist.
Ein Miterbe stellt den Antrag beim Amtsgericht am Ort der Immobilie und leistet einen Kostenvorschuss. Das Gericht ordnet die Versteigerung an und trägt einen Versteigerungsvermerk ins Grundbuch ein. Ab hier ist das Verfahren für jeden einsehbar, der ins Grundbuch schaut.
Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger bewertet die Immobilie, das Gericht setzt den Verkehrswert durch Beschluss fest. Gegen diese Festsetzung können die Beteiligten vorgehen. Das Gutachten wird aus dem späteren Erlös bezahlt, es mindert also das Ergebnis für alle.
Der Termin wird öffentlich bekannt gemacht, die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten. Im ersten Termin schützen zwei Grenzen: Unter der Hälfte des Verkehrswerts muss der Zuschlag versagt werden (§ 85a ZVG), unter sieben Zehnteln kann ein berechtigter Beteiligter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).
Nach dem Zuschlag wird der Erlös in einem eigenen Termin verteilt: zuerst Verfahrenskosten und Grundpfandrechte, dann der Rest an die Erbengemeinschaft, die ihn immer noch untereinander aufteilen muss. Die Gemeinschaft ist also nicht automatisch beendet, nur die Immobilie ist weg.
Der Haken, den kaum jemand nennt: Wird der Zuschlag im ersten Termin wegen dieser Wertgrenzen versagt, entfallen sie im nächsten Termin, und dann kann auch ein deutlich niedrigeres Gebot den Zuschlag erhalten. Dazu kommt: In der Versteigerung räumt niemand das Haus auf, macht Fotos, beantwortet Fragen von Interessenten. Genau diese Arbeit ist es, die im freien Verkauf den Preis macht. Deshalb ist die Teilungsversteigerung in unserer Erfahrung fast immer das schlechtere Geschäft, und fast immer vermeidbar, sobald eine Zahl auf dem Tisch liegt, der alle glauben.
Zuletzt geprüft und aktualisiert am 04.09.2026; Freibeträge nach § 16 ErbStG, Familienheim nach § 13 ErbStG, Veräußerungsfrist nach § 23 EStG, Wertnachweis nach § 198 BewG, Verkauf ohne Voreintragung nach § 40 GBO. Diese Hinweise ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung; verbindlich beraten Steuerberater und Notar.
Mit dem Erbfall rücken Sie in die Stellung des Verstorbenen ein, in alle Rechte und Pflichten (§ 1922 BGB). Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, mit derselben Miete, denselben Fristen, denselben Vereinbarungen. Sie werden Vermieter, ohne je einen Vertrag unterschrieben zu haben. Praktisch heißt das zuerst: Mieter informieren, Kontoverbindung für die Miete klären, laufende Betriebskostenabrechnung übernehmen. Die Kaution bleibt getrennt vom übrigen Vermögen, auch wenn sie beim Verstorbenen schlecht dokumentiert war.
Verkaufen können Sie jederzeit, auch mit Mieter im Haus. Der Käufer tritt dann in den Mietvertrag ein, Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Wichtig ist nur zu wissen, dass Sie damit einen anderen Markt bedienen: Eine vermietete Wohnung interessiert Kapitalanleger, die auf die Rendite schauen, während Selbstnutzer praktisch ausfallen. Am Niederrhein sind es gerade die Selbstnutzer, die die höchsten Preise zahlen; der Unterschied zwischen „frei“ und „vermietet“ ist deshalb keine Kleinigkeit, sondern oft der größte einzelne Hebel am Ergebnis.
Die dritte Möglichkeit ist die Eigenbedarfskündigung, wenn ein Erbe oder ein naher Angehöriger tatsächlich selbst einziehen will. Sie ist an enge Voraussetzungen gebunden, muss begründet werden und hält Kündigungsfristen ein, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten; bei langjährigen Mietern sind das bis zu neun Monate. Wer eine Wohnung nur kündigt, um sie danach teurer frei zu verkaufen, bewegt sich auf dünnem Eis. Diese Frage gehört vor die Kündigung zum Fachanwalt für Mietrecht, nicht danach.
Was wir liefern können, ist die Grundlage für die Entscheidung: was die Wohnung vermietet wert ist, was sie frei wert wäre, und wie lange der Weg zur freien Wohnung realistisch dauert. Erst mit beiden Zahlen nebeneinander lässt sich beurteilen, ob sich der Aufwand lohnt oder ob der Verkauf an einen Kapitalanleger der ruhigere und am Ende kaum schlechtere Weg ist.
Erben heißt nicht nur Vermögen erben. Mit dem Erbfall gehen auch Verbindlichkeiten über, und zwar zunächst auf Ihr gesamtes persönliches Vermögen. Ein Haus mit hoher Restschuld, ein säumiges Darlehen, ein sanierungsbedürftiges Dach: In solchen Fällen kann die Immobilie den Nachlass rechnerisch ins Minus ziehen. Deshalb steht am Anfang keine Gefühlsfrage, sondern eine Rechnung.
Die erste Möglichkeit ist die Ausschlagung. Sie muss in der Regel binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung gegenüber dem Nachlassgericht erklärt werden, notariell beglaubigt oder zur Niederschrift; sechs Monate sind es, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland hatte oder sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält. Die Frist ist kurz, und sie läuft, während die Familie noch mit ganz anderen Dingen beschäftigt ist. Wer ausschlägt, verliert allerdings alles, auch das Haus, falls es doch werthaltig war.
Die zweite Möglichkeit ist, das Erbe anzunehmen und die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Dafür gibt es die Nachlassverwaltung und die Nachlassinsolvenz; reicht der Nachlass nicht einmal für deren Kosten, kann sich der Erbe auf die Dürftigkeit des Nachlasses berufen (§ 1990 BGB) und Gläubiger auf das verweisen, was da ist. Das eigene Ersparte bleibt dann außen vor. Welcher Weg der richtige ist, entscheidet sich am Zahlenbild, und der größte Posten in diesem Zahlenbild ist fast immer die Immobilie.
Genau hier setzen wir an, und zwar schnell: eine belastbare Einschätzung, was das Haus am Markt bringt, damit Sie innerhalb der Sechswochenfrist wissen, ob der Nachlass trägt oder nicht. Diese Einschätzung ist kostenfrei und verpflichtet zu nichts, auch dann nicht, wenn Sie sich am Ende gegen einen Verkauf entscheiden. Ein Anruf genügt; wenn es eilt, sagen Sie es dazu.
Vorsicht bei der Annahme durch schlüssiges Verhalten: Wer sich wie ein Erbe verhält, kann die Erbschaft ungewollt annehmen und damit die Ausschlagung verlieren. Das Haus ausräumen, Möbel verkaufen, Konten auflösen: Solange die Frage der Überschuldung offen ist, sollte davon nichts geschehen. Die Immobilie besichtigen und bewerten lassen darf man; das ist Informationsbeschaffung, keine Verfügung.
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit gerichtlicher Eröffnungsniederschrift vor, akzeptiert das Grundbuchamt diese Unterlagen in der Regel anstelle eines Erbscheins. Gab es nur ein handschriftliches oder gar kein Testament, führt der Weg über den Erbschein beim Nachlassgericht. Eine vorherige Umschreibung des Grundbuchs auf die Erben ist für den Verkauf nicht zwingend: Mit dem Erbnachweis können Erben direkt an den Käufer übertragen. Finanziert der Käufer über eine Grundschuld, verlangen Grundbuchämter die Voreintragung der Erben allerdings häufig doch; und wer nicht zeitnah verkauft, sollte die gebührenfreie Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall nutzen.
Ja. Das ist der Punkt, den die meisten Erben nicht kennen: Über die Immobilie selbst können Sie nur gemeinsam verfügen, über Ihren Anteil am gesamten Nachlass aber allein (§ 2033 Abs. 1 BGB). Der Verkauf muss notariell beurkundet werden. Ihre Miterben haben danach ein Vorkaufsrecht und können binnen zwei Monaten, nachdem ihnen der Vertragsinhalt mitgeteilt wurde, in den Vertrag eintreten (§ 2034 BGB). In der Praxis ist das seltener ein echter Ausweg als ein Druckmittel: Fremde Käufer von Erbteilen zahlen deutliche Abschläge, weil sie sich in eine bestehende Gemeinschaft einkaufen. Meist ist die bessere Lösung, dass ein Miterbe Sie ausbezahlt.
Als Erbe übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, fällt auf den Verkaufsgewinn keine Einkommensteuer an. Bei geerbten Elternhäusern ist die Zehnjahresfrist deshalb sehr häufig längst abgelaufen. Verbindlich klärt das Ihr Steuerberater.
Verkaufen kann eine Erbengemeinschaft nur gemeinsam. In der Praxis hilft ein neutraler Dritter: eine nachvollziehbare Wertermittlung auf amtlicher Datenbasis nimmt der Diskussion den Streit um den Preis, danach lassen sich Auszahlung einzelner Erben oder gemeinsamer Verkauf sauber rechnen. Die Teilungsversteigerung ist der letzte Ausweg und erzielt häufig weniger als der freie Verkauf; sie lässt sich fast immer vermeiden.
Rechnen Sie vom Antrag bis zur Auszahlung mit rund neun bis fünfzehn Monaten. Zum Erlös kursieren im Netz Prozentzahlen, die sich nicht belegen lassen; belastbar ist die Gesetzeslage. Im ersten Versteigerungstermin darf der Zuschlag nicht erteilt werden, wenn das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts liegt (§ 85a ZVG), und unter sieben Zehnteln kann ein berechtigter Beteiligter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Der entscheidende Haken: In einem weiteren Termin gelten diese Grenzen nicht mehr. Dann kann auch ein sehr niedriges Gebot den Zuschlag bekommen. Dazu kommen Gerichts- und Sachverständigenkosten aus dem Erlös und ein Verfahren, in dem niemand die Immobilie herrichtet oder bewirbt.
Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus, sein Anteil wächst den übrigen zu. Anders als der Verkauf eines Erbteils ist die Abschichtung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung formfrei möglich, solange kein Grundstück unmittelbar übertragen wird. Sie ist damit oft der schnellste und günstigste Weg, wenn einer von mehreren Erben schlicht aussteigen möchte. Ob das im Einzelfall so umsetzbar ist, gehört vor den Notar; die Zahl, um die es dabei geht, liefern wir.
Ja. Mit dem Erbfall treten Sie in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein, der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Verkaufen können Sie jederzeit, der Käufer tritt dann seinerseits in den Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB). Eine vermietete Wohnung spricht allerdings einen anderen Käuferkreis an als eine freie: Kapitalanleger rechnen mit der Rendite, Selbstnutzer scheiden aus. Am Niederrhein bedeutet das in der Regel einen spürbaren Preisunterschied. Wir rechnen Ihnen beide Varianten vor, bevor Sie sich entscheiden.
Zunächst ja, mit dem Erbfall gehen auch die Schulden auf Sie über. Sie haben aber zwei Auswege. Erstens die Ausschlagung: in der Regel binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund, sechs Monate bei Auslandsbezug. Zweitens die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass, etwa über Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz; reicht der Nachlass nicht einmal für deren Kosten, hilft die Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB). Weil die Sechswochenfrist kurz ist, gehört die Frage sofort zum Notar oder zum Nachlassgericht. Für die Entscheidung zählt vor allem eines: zu wissen, was die Immobilie wirklich wert ist. Diese Zahl liefern wir kurzfristig und kostenfrei.
In Nordrhein-Westfalen ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, die hälftig zwischen Käufer- und Verkäuferseite geteilt wird. Sie wird erst mit notariellem Kaufvertrag fällig. Wertermittlung und Beratung vorab sind bei uns kostenfrei und unverbindlich; das gilt auch für Erbengemeinschaften mit mehreren Beteiligten.
Für den Verkauf selbst gibt es keine Frist. Zwei Termine sollten Sie kennen: Die Ausschlagung der Erbschaft ist in der Regel nur innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall möglich (sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland hatte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten), und die gebührenfreie Grundbuchberichtigung gilt zwei Jahre ab dem Erbfall. Alles Weitere darf in Ihrem Tempo geschehen; ein leerstehendes Haus kostet allerdings laufend Geld und sollte nicht jahrelang unentschieden bleiben. Übrigens: Auch bei einer Trennung oder Scheidung gelten viele dieser Punkte in ähnlicher Form.
Die kostenlose Bewertung rechnet mit amtlichen Bodenrichtwerten aus BORIS NRW und echten Vergleichsdaten, nicht mit Portal-Schätzungen. Auf Wunsch folgt die kostenfreie Einschätzung vor Ort, auch gemeinsam mit allen Miterben.
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