Bei einer Trennung ist das Haus oft der größte Vermögenswert und der größte Streitpunkt zugleich. Was wirklich hilft: die drei Wege nüchtern durchrechnen, mit einem Wert, dem beide Seiten vertrauen können. Genau dafür sind wir da, neutral für beide.
Kostenlose ImmobilienbewertungNeutral und kostenfrei. Amtliche Bodenrichtwerte statt Bauchgefühl: eine Grundlage, die beide akzeptieren können.
Kaum eine Entscheidung in einer Trennung trägt so viel Gewicht wie die über das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung: Es geht um Geld, um Kinder und Schule, um Erinnerungen und um die Frage, wer wo wohnen wird. Unsere Rolle darin ist bewusst begrenzt und gerade deshalb hilfreich: Wir liefern die Fakten zur Immobilie, neutral für beide Seiten, und wickeln den Verkauf ab, wenn er die richtige Lösung ist. Diese Begleitung ist einer unserer Schwerpunkte, gewachsen aus über 490 Vermittlungen seit 2011.
Der häufigste Fehler, den wir seit 2011 beobachten: Es wird über Lösungen gestritten, bevor der Wert der Immobilie und die Restschuld des Kredits überhaupt feststehen. Mit diesen zwei Zahlen wird aus einem Gefühlsthema eine Rechenaufgabe, und über Rechenaufgaben lässt sich deutlich friedlicher sprechen.
Für Zugewinnausgleich, Unterhalt und alles Familienrechtliche gehören Anwalt oder Mediatorin an Ihre Seite. Wir arbeiten deren Ergebnissen sauber zu, mit einer dokumentierten Wertermittlung auf amtlicher Datenbasis.
Die Immobilie wird am Markt verkauft, der Kredit aus dem Erlös abgelöst, der Rest nach Eigentumsanteilen geteilt.
Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen auf Basis des ermittelten Werts abzüglich Restschuld aus.
Die Immobilie bleibt gemeinsames Eigentum und wird vermietet; die Miete bedient den Kredit.
Können sich Miteigentümer gar nicht einigen, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Ergebnis liegt häufig unter dem, was ein freier Verkauf erzielt hätte, das Verfahren dauert und die Kontrolle über den Ausgang geben beide ab. In fast allen Fällen ist der gemeinsame freie Verkauf der wirtschaftlich bessere Weg, selbst wenn man sich sonst in nichts mehr einig ist.
Hier entsteht das größte Missverständnis in Trennungen: Miteigentum und Zugewinnausgleich sind zwei verschiedene Dinge. Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch und ändert sich durch die Scheidung nicht. Der Zugewinnausgleich rechnet daneben ab, wer während der Ehe wie viel Vermögen dazugewonnen hat, und gleicht die Differenz zur Hälfte aus. Das Haus taucht also zweimal auf: einmal als Eigentum, das jemand behalten oder abgeben muss, und einmal als Zahl im Vermögensvergleich.
Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich rechnet der Fachanwalt für Familienrecht; unsere Aufgabe ist der Verkehrswert, auf dem seine Rechnung aufsetzt.
Die Frage, die in fast jedem ersten Gespräch kommt. Deshalb an einem Beispiel, wie es am linken Niederrhein tatsächlich vorkommt: ein Reihenendhaus in Duisburg-Rheinhausen, beide Partner je zur Hälfte im Grundbuch, gemeinsames Darlehen, eine Seite möchte mit den Kindern wohnen bleiben.
Wer bleibt, trägt zusätzlich das Darlehen von 60.000 € allein weiter und braucht dafür die Zustimmung der Bank zur Haftungsentlassung des anderen. Rechnerisch stehen also rund 200.000 € im Raum. Der Verkehrswert ist ein Rechenbeispiel; der Bodenwertanteil orientiert sich an den Bodenrichtwerten für Rheinhausen und Kaldenhausen (BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg). Ein etwaiger Zugewinnausgleich kommt daneben und kann die Summe in beide Richtungen verschieben.
Die Bank entscheidet mit. Ohne ihre Zustimmung zur Haftungsentlassung bleibt der ausziehende Partner im Darlehen, auch wenn er im Grundbuch nicht mehr steht. Die Bank prüft dazu die Bonität der bleibenden Seite allein; ein Einkommen, das zu zweit gereicht hat, reicht allein oft nicht. Diese Frage gehört an den Anfang, nicht ans Ende. Die Grunderwerbsteuer entfällt. Überträgt ein Ehegatte dem anderen seinen Anteil, ist der Erwerb steuerfrei, während der Ehe nach § 3 Nr. 4 GrEStG und im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung nach § 3 Nr. 5 GrEStG. Bei 170.000 € halbem Hauswert sind das in Nordrhein-Westfalen rund 11.000 €, die nicht anfallen.
Ein Partner zieht aus, der andere bleibt mit den Kindern im gemeinsamen Haus. Beide sind weiter Eigentümer, aber nur einer nutzt. Dafür sieht das Gesetz einen Ausgleich vor: die Nutzungsentschädigung. Während des Getrenntlebens richtet sie sich nach § 1361b Abs. 3 BGB und muss der Billigkeit entsprechen; ab Rechtskraft der Scheidung folgt sie dem allgemeinen Miteigentumsrecht (§ 745 Abs. 2 BGB).
Der Maßstab ist nicht der halbe Marktmietwert als feste Größe, sondern das, was im Einzelfall angemessen ist. Gerichte setzen in der Trennungszeit oft bewusst niedriger an, weil der Auszug frisch ist und die verbliebene Seite häufig die Kinder betreut; später nähert sich der Betrag der ortsangemessenen Miete für den Anteil des anderen. Wer das Darlehen weiter allein bedient, kann diese Zahlungen gegenrechnen. Und weil Nutzungsentschädigung und Ehegattenunterhalt sich gegenseitig beeinflussen, ist die isolierte Betrachtung fast immer falsch.
Die Entschädigung gibt es in aller Regel erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie sie ausdrücklich verlangt haben. Wer aus Rücksicht zwei Jahre schweigt und dann rückwirkend fordert, bekommt für die Vergangenheit meist nichts. Wenn Sie ausziehen und dem anderen die Wohnung überlassen, sollte die Forderung deshalb früh und nachweisbar auf dem Tisch liegen, auch wenn Sie sie zunächst nicht durchsetzen wollen.
Was wir dazu beitragen können, ist die Zahl, um die gestritten wird: die ortsangemessene Miete für genau dieses Objekt in genau dieser Lage, hergeleitet aus echten Vergleichsdaten vom Niederrhein statt aus einem Mietspiegel-Durchschnitt. Damit rechnet Ihr Anwalt weiter.
Jeder Miteigentümer kann sie allein beantragen, und genau deshalb steht sie in festgefahrenen Trennungen schnell im Raum. Wer sie androht, sollte den Ablauf kennen; wer sie angedroht bekommt, sollte wissen, dass zwischen Antrag und Zuschlag ein langer Weg liegt, auf dem sich fast jederzeit noch einigen lässt.
Antrag beim Amtsgericht am Ort der Immobilie, Kostenvorschuss durch den Antragsteller. Das Gericht ordnet die Versteigerung an und lässt einen Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eintragen. Ab hier ist das Verfahren für jeden sichtbar, der ins Grundbuch schaut, auch für Ihre Bank.
Ein gerichtlich bestellter Gutachter bewertet die Immobilie, das Gericht setzt den Verkehrswert fest. Gegen die Festsetzung können die Beteiligten vorgehen. Die Kosten des Gutachtens werden später aus dem Erlös bezahlt und mindern damit das Ergebnis für beide Seiten.
Öffentlich bekannt gemacht, Bietstunde mindestens 30 Minuten. Im ersten Termin gelten zwei Schutzgrenzen: unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts muss der Zuschlag versagt werden (§ 85a ZVG), unterhalb von sieben Zehnteln kann ein berechtigter Beteiligter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).
Nach dem Zuschlag verteilt das Gericht den Erlös: zuerst Verfahrenskosten und Grundpfandrechte, dann der Rest an die beiden Miteigentümer nach Anteilen. Wer im Haus wohnt, wohnt zunächst weiter; der Ersteher muss die Räumung eigens betreiben.
Wird der Zuschlag im ersten Termin wegen dieser Wertgrenzen versagt, entfallen sie im nächsten Termin, und dann kann auch ein deutlich niedrigeres Gebot den Zuschlag erhalten. Dazu kommt: In der Versteigerung richtet niemand das Haus her, macht Fotos, beantwortet Fragen von Interessenten oder verhandelt. Genau diese Arbeit ist es, die im freien Verkauf den Preis macht. Und beide Seiten zahlen den Preis dafür, nicht nur die, die blockiert hat. In unserer Erfahrung löst sich der Streit fast immer, sobald eine Zahl auf dem Tisch liegt, der beide glauben, und genau die liefern wir.
Eine Scheidung setzt das Trennungsjahr voraus; verkauft werden darf die gemeinsame Immobilie aber jederzeit, auch schon während der Trennung, wenn beide zustimmen. Viele Paare nutzen genau diese Zeit, um den Verkauf geordnet vorzubereiten, statt ihn später unter Druck abzuwickeln.
Steuerlich gilt: Solange die Immobilie bis zum Verkauf selbst bewohnt war, bleibt der Verkaufsgewinn in der Regel einkommensteuerfrei. Vorsicht ist nach dem Auszug geboten. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass der ausgezogene Partner steuerpflichtig werden kann, wenn er seinen Miteigentumsanteil innerhalb der zehnjährigen Frist veräußert, auch beim Verkauf an den früheren Partner; dass die eigenen Kinder weiter dort wohnen, zählt dabei nicht als eigene Selbstnutzung. Wer die Übertragung plant, sollte vorher mit dem Steuerberater sprechen.
Zuletzt geprüft und aktualisiert am 04.09.2026; Veräußerungsfrist nach § 23 EStG, Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14.02.2023, Az. IX R 11/21. Diese Hinweise ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wenn zwei Menschen sich trennen, hat jede Zahl, die einer von beiden nennt, ein Glaubwürdigkeitsproblem. Deshalb beginnt unsere Arbeit mit einer Wertermittlung, die keiner Seite gehört: amtliche Bodenrichtwerte aus BORIS NRW, echte Vergleichsdaten vom Niederrhein, offengelegte Herleitung. Dieselbe Zahl geht an beide, auf Wunsch in zwei getrennten Gesprächen.
Auch im Verkauf selbst müssen sich frühere Partner bei uns nicht begegnen: Wir stimmen Besichtigungen, Rückfragen und Entscheidungen mit beiden getrennt ab und dokumentieren jeden Schritt für beide gleich. Diskretion ist dabei selbstverständlich; die Nachbarschaft muss nicht erfahren, warum verkauft wird. Und wenn nach dem Verkauf ein neues Zuhause gesucht wird, hilft ein kostenloser Suchauftrag beim nächsten Kapitel.
Gehört die Immobilie beiden, geht ohne beide Unterschriften nichts: Verkauf, Preis und Notartermin brauchen die Zustimmung beider Eigentümer. Selbst wenn die Immobilie nur einem Partner gehört, kann während der Ehe die Zustimmung des anderen erforderlich sein, wenn sie im Wesentlichen das gesamte Vermögen ausmacht. Deshalb lohnt sich eine gemeinsame Faktenbasis früh, bevor Positionen sich verhärten.
Der Kredit läuft unabhängig von der Trennung weiter; beide Unterzeichner haften weiter. Beim Verkauf wird die Restschuld in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, gegebenenfalls fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Übernimmt ein Partner die Immobilie, muss die Bank der Haftungsentlassung des anderen zustimmen; sie prüft dafür dessen Bonität neu. Diese Zustimmung ist der Punkt, an dem Übernahmepläne am häufigsten scheitern.
Maßgeblich ist der Verkehrswert, nicht der Kaufpreis von damals und nicht der Wunschpreis von heute. Der Stichtag für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird (§ 1384 BGB). Steigt oder fällt der Markt danach, ändert das am Ausgleich nichts mehr. Das Anfangsvermögen wird um die Geldentwertung bereinigt, sonst würde reine Inflation als Zugewinn gelten. Weil dieser eine Stichtagswert über fünfstellige Beträge entscheidet, sollte er nachvollziehbar hergeleitet und nicht geschätzt sein.
Ja, das nennt sich Nutzungsentschädigung. Während des Getrenntlebens richtet sie sich nach § 1361b Abs. 3 BGB und muss der Billigkeit entsprechen; ab der Rechtskraft der Scheidung folgt sie dem Miteigentumsrecht (§ 745 Abs. 2 BGB). Entscheidend ist ein Punkt, den viele zu spät erfahren: Sie bekommen die Entschädigung in aller Regel erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie sie ausdrücklich verlangt haben. Wer zwei Jahre schweigt und dann rückwirkend fordert, geht meist leer aus. Höhe und Anrechnung auf den Unterhalt gehören zum Fachanwalt für Familienrecht; die ortsangemessene Miete, an der sich alles orientiert, können wir Ihnen beziffern.
Zunächst verhandeln, mit einem neutralen Wert als Grundlage; oft scheitert die Einigung nicht am Willen, sondern an unterschiedlichen Preisvorstellungen. Führt kein Weg zusammen, kann jeder Miteigentümer als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beantragen. Sie erzielt häufig weniger als der freie Verkauf und macht aus der Trennung ein Gerichtsverfahren; wer sie vermeiden kann, sollte das tun.
Vom Antrag beim Amtsgericht bis zur Auszahlung vergehen in der Praxis rund neun bis fünfzehn Monate. Zwischenschritte sind die Anordnung mit Versteigerungsvermerk im Grundbuch, ein gerichtliches Wertgutachten und der Versteigerungstermin. Zum Erlös kursieren Prozentzahlen, die sich nicht belegen lassen; belastbar ist die Gesetzeslage: Im ersten Termin darf der Zuschlag unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts nicht erteilt werden (§ 85a ZVG), unterhalb von sieben Zehnteln kann ein berechtigter Beteiligter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Wird der Zuschlag deswegen versagt, entfallen beide Grenzen im nächsten Termin. Wer während des Verfahrens im Haus wohnt, wohnt dort weiter, bis der Ersteher räumen lässt.
Solange beide bis zum Verkauf in der Immobilie gewohnt haben, in der Regel nein: Selbstgenutztes Wohneigentum ist von der Zehnjahresfrist ausgenommen. Vorsicht nach dem Auszug: Wer ausgezogen ist und seinen Miteigentumsanteil später innerhalb der Frist verkauft, auch an den früheren Partner, kann steuerpflichtig werden. Das hat der Bundesfinanzhof 2023 entschieden. Vor der Übertragung gehört der Fall deshalb zum Steuerberater. Ähnliche Fristfragen stellen sich übrigens auch bei einer geerbten Immobilie.
Nein. Überträgt ein Ehegatte dem anderen seinen Anteil, ist der Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit; das gilt während der Ehe (§ 3 Nr. 4 GrEStG) ebenso wie danach, wenn die Übertragung zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung gehört (§ 3 Nr. 5 GrEStG). In Nordrhein-Westfalen liegt der Satz bei 6,5 Prozent; bei einem halben Haus im Wert von 170.000 € sind das rund 11.000 €, die nicht anfallen. Verkauft dagegen ein Paar an einen Dritten, zahlt dieser regulär.
In Nordrhein-Westfalen ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, hälftig geteilt zwischen Käufer- und Verkäuferseite; der Verkäuferanteil wird aus dem Verkaufserlös beglichen und erst mit notariellem Kaufvertrag fällig. Bewertung und Beratung vorab sind kostenfrei, für beide Partner gleichermaßen.
Die kostenlose Bewertung rechnet mit amtlichen Bodenrichtwerten aus BORIS NRW und echten Vergleichsdaten, nicht mit Portal-Schätzungen. Auf Wunsch besprechen wir das Ergebnis mit beiden Partnern getrennt.
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