Wohnfläche im Mietvertrag falsch? Eine Messung schafft Klarheit
Messung anfragenWohnflächenberechnung einer Wohnung auf einer Etage ab 334 €, inklusive Mehrwertsteuer, mit Grundriss ab 399 €.Berechnung mit Stempel eines zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung
Mit Stempel eines zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung
Er bestätigt Ihre Wohnflächenberechnung mit seinem Stempel. Grundlage ist unser Aufmaß bei Ihnen vor Ort.
Sie suchen
- Gewissheit, ob die Fläche im Mietvertrag stimmt.
- Eine Zahl, der auch Ihr Vermieter folgen kann.
- Jemanden, der zu Ihnen kommt und misst.
Sie bekommen
- Aufmaß in Ihrer Wohnungdigital aufgenommen, die wichtigen Maße von Hand nachgemessen
- Wohnflächenberechnung nach WohnflächenverordnungRaum für Raum belegt, mit Regelwerk und Datum
- Stempel eines zertifizierten Sachverständigenfür Immobilienbewertung, auf Ihrer Berechnung
- Festpreis ab 334 Eurofür eine Wohnung auf einer Etage, inkl. MwSt.
Sie zahlen Miete und Nebenkosten nach einer Zahl, die irgendwann jemand in den Vertrag geschrieben hat. Beim Einrichten kommt Ihnen die Wohnung kleiner vor. Bevor daraus ein Streit wird, braucht es eine Messung, der beide Seiten folgen können.
Was an der Wohnfläche hängt
Im Mietvertrag steht eine Quadratmeterzahl. Nach ihr richtet sich, ob die Miete zur Wohnung passt, wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf und welchen Anteil der Nebenkosten Sie tragen. Gemessen hat diese Zahl oft niemand mehr, seit das Haus gebaut wurde. Oft wurde sie von Vertrag zu Vertrag übernommen.
Wenn Ihnen die Wohnung kleiner vorkommt, hilft weder Schätzen noch ein Streit über Zahlen, die keiner belegen kann. Es hilft eine Messung: Wir nehmen jeden Raum vor Ort auf, gerechnet wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Am Ende steht eine Fläche, die Ihr Vermieter Raum für Raum nachrechnen kann. Die Messung kann auch ergeben, dass die Zahl stimmt oder die Wohnung größer ist. Dann wissen Sie das ebenfalls sicher. Ob aus einer Abweichung ein Anspruch folgt, sagt Ihnen danach Ihr Mieterverein.
Wohngefühl Immobilien aus Duisburg misst für Mieter die Wohnung vor Ort auf und liefert eine Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung, Raum für Raum, erstellt vom Fachteam eines Partners, mit dem Stempel eines zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung: 334 Euro für eine Wohnung auf einer Etage, inklusive Mehrwertsteuer. Stand 2. Oktober 2026. In den Orten des Einsatzgebiets ist die Anfahrt enthalten.
Wo eine falsche Fläche Geld kostet
- Die laufende Miete
- Ist die Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, liegt nach dem Bundesgerichtshof ein Mangel vor, der zur Minderung berechtigt (Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03). Das gilt auch bei einer „ca.“-Angabe, und gemindert wird nach der ganzen Abweichung (Urteil vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09). Ein Rechenbeispiel: Stehen 80 Quadratmeter im Vertrag und es sind 70, fehlen 12,5 Prozent. Bei 700 Euro Miete entspricht das rechnerisch 87,50 Euro im Monat. Ob und wie viel Sie mindern dürfen, klären Sie vorher mit Ihrem Mieterverein. Kürzen Sie die Miete nicht auf eigene Faust.
- Die Mieterhöhung
- Erhöht Ihr Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Zahl im Vertrag. Eine Zehn-Prozent-Schwelle gibt es hier nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14). Schon wenige Quadratmeter verändern den Betrag, weil Mietspiegel je Quadratmeter rechnen.
- Die Nebenkostenabrechnung
- Werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt, kommt es auf den Anteil Ihrer tatsächlichen Fläche an der tatsächlichen Gesamtfläche des Hauses an (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17). Steht Ihre Wohnung zu groß in der Abrechnung, kann Ihr Anteil zu hoch sein. Sicher zeigt das erst der Vergleich mit der Gesamtfläche des Hauses. Unsere Messung belegt Ihre Wohnung, nicht das ganze Haus.
- Der Fall mit dem Balkon
- Wie schnell die Schwelle erreicht ist, zeigt ein Fall aus Berlin (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. April 2019, VIII ZR 33/18). Nach der Wohnflächenverordnung war der Balkon nur mit einem Viertel anzurechnen, nicht zur Hälfte, wie es in Berlin verbreitet war. Damit war die Wohnung um 11,08 Prozent kleiner als vereinbart. Der Mieter bekam 1.827,93 Euro zu viel gezahlte Miete zurück.
Die Urteile finden Sie im Volltext auf bundesgerichtshof.de; wir haben sie dort am 30. September 2026 gelesen. Wir geben wieder, was entschieden wurde. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ist das nicht.
Die Probe mit dem Zollstock: eine halbe Stunde, die sich lohnt
Sie müssen uns nicht auf Verdacht beauftragen. Eine grobe Probe schaffen Sie selbst, und sie zeigt, ob sich eine genaue Messung lohnt.
Schauen Sie zuerst auf das Datum Ihres Mietvertrags: Die Probe passt für Verträge ab 2004. Hat Ihre Wohnung zwei Ebenen, einen ausgebauten Kellerraum, einen Wintergarten oder eine Terrasse, taugt sie nicht. Dort kommt es auf Vertrag und Einzelfall an.
Erstens: Messen Sie in jedem Raum Länge und Breite von Wand zu Wand und rechnen Sie beides mal. Flur, Bad, Küche und Abstellkammer gehören dazu. Keller, Waschküche und Garage nicht.
Zweitens: Unter einer Dachschräge zählt der Boden erst ab zwei Metern Höhe ganz, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Hier liegen alte Zahlen oft daneben.
Drittens: Den Balkon setzen Sie mit einem Viertel seiner Fläche an. So sieht es die Wohnflächenverordnung im Regelfall vor.
Viertens: Zählen Sie zusammen und legen Sie die Summe neben die Zahl im Vertrag. Bleibt die Abweichung deutlich unter zehn Prozent, ist die Schwelle des Bundesgerichtshofs für die laufende Miete nicht erreicht. Für eine Mieterhöhung und für die Nebenkosten kann aber auch eine kleine Abweichung zählen. Kommen Sie in die Nähe von zehn Prozent, lohnt sich eine genaue Messung.
Quelle der Regeln: § 2, § 3 und § 4 Wohnflächenverordnung. Bei Mietverträgen aus der Zeit vor 2004 gilt in der Regel ein älteres Regelwerk mit anderen Anteilen.
Schnitt A-AMaßstab 1:100 · Zusatzblatt
BeispielZum Verschieben wischen.
Was Sie von uns in die Hand bekommen
Aufmaß bei Ihnen
Wir kommen in Ihre Wohnung und nehmen jeden Raum digital auf. Die Maße, auf die es ankommt, messen wir von Hand nach, unter Schrägen auch die Höhen. Ihr Vermieter muss nicht dabei sein. Sie können ihn aber dazubitten. Das hilft, wenn später beide dieselbe Zahl gelten lassen sollen.
Berechnung Raum für Raum
Aus unserer Aufnahme erstellt das Fachteam unseres Partners die Wohnflächenberechnung. Jeder Raum steht einzeln darin, mit Regelwerk und Datum.
Stempel
Die Berechnung trägt den Stempel eines zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung aus diesem Team. Er bestätigt die Berechnung, in Ihrer Wohnung war er nicht.
Der Weg danach
Mit der Berechnung gehen Sie zu Ihrem Mieterverein oder sprechen Ihren Vermieter an. Oft reicht es, wenn beide Seiten dieselbe Zahl vor sich haben.
Eine Wohnung dauert etwa eine Stunde. In der Regel haben Sie die Unterlagen sechs bis acht Werktage nach dem Termin als PDF. Wie ein Aufmaß im Einzelnen abläuft und was es für Vermieter und Käufer bedeutet, steht unter Wohnung vermessen lassen. Eine amtliche Vermessung ist das nicht: Grundstücksgrenzen sind Sache des Katasteramts.
Zwei Festpreise
Jeder Betrag ist ein Festpreis mit Mehrwertsteuer und gilt für eine Wohnung auf einer Etage, gleich wie viele Quadratmeter sie hat. In den Orten unseres Einsatzgebiets ist die Anfahrt enthalten; liegt Ihre Wohnung woanders, zeigt Ihnen der Rechner die Anfahrt vorher als festen Betrag.
Lassen mehrere Mietparteien im selben Haus gemeinsam messen, wird es je Wohnung günstiger. Den Betrag zeigt der Kostenrechner.
Schicken Sie uns Ihre Anfrage, wir rufen zurück
Mit der Anfrage ist noch nichts bestellt. Wir melden uns in der Regel innerhalb eines Werktags, bestätigen Ihren Festpreis und machen einen Termin mit Ihnen aus.
Für Ihren Anlass und in Ihrer Stadt
Was Mieter dazu fragen
Ab wie viel Abweichung ist die Wohnfläche im Mietvertrag ein Mangel?
Ist die Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, sieht der Bundesgerichtshof darin einen Mangel, der zur Minderung berechtigt (Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03). Ein „ca.“ vor der Zahl ändert daran nichts, und gemindert wird nach der ganzen Abweichung, nicht nur nach dem Teil über zehn Prozent (Urteil vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09). Was daraus für Sie folgt, klären Sie bitte mit Ihrem Mieterverein oder einer Anwältin.
Gilt die Zehn-Prozent-Grenze auch bei den Nebenkosten?
Nein. Werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt, zählt der Anteil der tatsächlichen Fläche Ihrer Wohnung an der tatsächlichen Gesamtfläche des Hauses (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17). Eine Toleranz gibt es dort nicht mehr.
Mein Vermieter erhöht die Miete: Welche Wohnfläche zählt?
Die tatsächliche. Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es nicht auf die Zahl im Vertrag an, gleich wie groß die Abweichung ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14).
Nach welcher Regel wird die Wohnfläche im Mietvertrag berechnet?
Bei Mietverträgen seit dem 1. Januar 2004 nach der Wohnflächenverordnung, wenn nichts anderes vereinbart ist. Bei älteren Verträgen gilt in der Regel die Zweite Berechnungsverordnung. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteile vom 21. Oktober 2009, VIII ZR 244/08, und vom 17. April 2019, VIII ZR 33/18). Wir fragen deshalb vor dem Termin nach dem Datum Ihres Vertrags.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche im Mietvertrag?
Ja, aber nur anteilig. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Balkone und Loggien in der Regel zu einem Viertel. Daran hing ein Fall, den der Bundesgerichtshof am 17. April 2019 entschieden hat (VIII ZR 33/18): Anzurechnen war der Balkon nur mit einem Viertel, nicht zur Hälfte, wie es in Berlin verbreitet war. Die Wohnung war damit um 11,08 Prozent kleiner als vereinbart.
Kann ich die Wohnung nicht einfach selbst ausmessen?
Für eine erste Probe ja, das empfehlen wir sogar. Wie das geht, steht oben. Wenn Sie danach mit Ihrem Vermieter reden, hilft eine Berechnung, in der jeder Raum einzeln steht und die das Regelwerk nennt. Dann kann die andere Seite nachrechnen, statt nur zu widersprechen.
Muss mein Vermieter Ihre Messung anerkennen?
Nein, verpflichtet ist er dazu nicht. Er bekommt aber eine Berechnung, die er Raum für Raum nachrechnen kann, mit dem Stempel eines zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Vor Gericht würde ein vom Gericht bestellter Sachverständiger neu messen.
Wer muss beweisen, dass die Wohnfläche im Mietvertrag falsch ist?
Das hängt davon ab, wer sich worauf beruft, und ist eine Rechtsfrage für den Einzelfall. Unsere Rolle ist die Messung: Sie bekommen eine Berechnung, in der jeder Raum mit seiner Fläche steht und die das Regelwerk nennt. Damit können beide Seiten nachrechnen.
Kann ich zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern?
Im Fall von 2019 bekam der Mieter 1.827,93 Euro zurück (Bundesgerichtshof, VIII ZR 33/18). Für welchen Zeitraum das bei Ihnen in Frage kommt und wann Ansprüche verjähren, ist eine Frage für den Einzelfall. Warten Sie nicht lange und fragen Sie Ihren Mieterverein.
Wie lange kann ich einer Nebenkostenabrechnung widersprechen?
Für Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung nennt das Gesetz eine Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Absatz 3 BGB). Ob die Frist in Ihrem Fall läuft oder schon abgelaufen ist, sagt Ihnen Ihr Mieterverein.
Wer zahlt die Messung?
Zunächst Sie als Auftraggeber. Ob Ihr Vermieter die Kosten erstatten muss, ist eine Rechtsfrage für den Einzelfall, die Ihr Mieterverein beantwortet.
Was zahle ich für die Messung?
334 Euro für die Wohnflächenberechnung einer Wohnung auf einer Etage, mit Aufmaß vor Ort und Mehrwertsteuer. Zusammen mit dem Grundriss im Maßstab 1:100 sind es 399 Euro. In unserem Einsatzgebiet ist die Anfahrt enthalten, außerhalb nennt der Rechner sie vorher als festen Betrag.
Messen Sie auch Wohnungen, die Sie selbst vermittelt haben?
Nein. Wohnungen, die Wohngefühl Immobilien selbst vermittelt hat, messen wir für Mieter nicht nach. Dort wären wir nicht unabhängig.
Erst messen, dann reden
Schreiben Sie uns, um welche Wohnung es geht und von wann Ihr Mietvertrag ist. Wir melden uns in der Regel innerhalb eines Werktags und machen einen Termin bei Ihnen aus.
Messung anfragen